中国人口未来有减少的趋势,而且目前的房产就够30亿人住了,未来房价还能涨多少?还能涨多久?
一、人口红利不再
自我国商品房兴起以来,房地产行业高速发展,一方面得益于当时政策的助推,一方面得益于城镇化水平的提高。当然,这其中少不了人口红利的支撑,无论哪个国家,无论哪座城市,有了充足的人口支撑,就有了源源不断的购房需求,房地产市场才能高速发展。
然而如今我国人口却隐隐出现负增长的趋势。一方面是出生人口减少,据统计,2019全年出生人口1465万人,比2018年的1523万人有所减少,虽然看似出生人口数量还是很大,但增量却在减少。另一方面,我国老龄化正日益凸显,据统计,2017年我国新增老年人口首次突破1000万,目前是世界上唯一老年人口(60岁及以上)超过2亿的国家,预计2030年,我国65岁以上人口占比将超过日本,成为全球人口老龄化程度最高国家,到2050年,60岁以上人口占比将超过超30%,社会将进入深度老龄化阶段。这意味着我国人口红利优势或将不再,支撑房地产发展的人口优势将不再。
二、房子够30亿人住了
我国人口未来有减少的趋势,这会从需求端影响房地产市场,那么从供应端来看,我国的房子有多少呢?
如果我们按照人均40平米来计算,我国总人口约14亿人,目前的房产却已够30亿人住了。然而另外有数据显示,如果把城市的商品房、小产权房、农村宅基地房、集体房、公共性质房子都算进去的话,我国人均住房有1.5套。但实际情况却是,虽然房子够30亿人住,但是却依然有很多人买不起房。
这说明我国住房存在分配不均的问题。房子虽然够30亿人住了,但却有很多人买不起房;有的家庭拥有两套三套甚至更多房产,有的家庭却还在为了第一套住房而艰苦拼搏;有的小区住房基本都有人住,而有的小区却空置率极高,一到晚上就黑灯瞎火一片。
三、未来房价还能涨多少?还能涨多久?
人口减少会使房地产市场失去支撑动力,而目前房产总面积却又多到足够30亿人住,在这样的背景下,未来房价还能涨多少?还能涨多久?
首先,从市场需求来看,三四线城市本就人口净流出,未来人口如果减少,购房需求就会明显不足,房价下跌的概率很大;一二线城市在新型城镇化推动下,尤其是城市都市圈建设,能吸引更多人口,即使人口减少,但大量涌入的新市民,会让一二线城市依然有充足的购房需求,房价能保持稳定或微涨。
其次,从市场供应来看,目前住房面积已够30亿人住了,而房企依然在不断拿地建房,未来房地产市场供应充足,去库存难度会加大。三四线城市就不用说了,空置率本就很高,如果还一味建房而不考虑如何去库存,房价迟早下跌;一二线城市得益于新型城镇化发展,购房需求充足,住房去化率高,尤其是大都市圈范围,寸土寸金之地,房价依然还有上涨空间。
最后,从楼市调控来看,2020年“房住不炒”依然是楼市调控主基调,未来长时间内,这一定位都不会动摇。因此,房价再无大涨的可能,当然也不会出现大跌的现象,未来房价会长期保持平稳的趋势,分城市而言,一二线城市会更偏于微涨,三四线城市能不跌就不错了。
综上所述,中国人口未来有减少的趋势,而目前的房产就够30亿人住了,从供需来看,我国房地产似乎正失去上涨动力。当然,在“房住不炒”调控下,房价大涨的确不可能了。但得益于新型城镇化推动,一二线城市尤其是大都市圈范围,房价依然还有上涨空间,而三四线城市人口常年净流出,且在未来人口减少、住房空置率极高的背景下,房价不跌就不错了。
受疫情影响今年房价走势如何,会不会像2003年非典之后出台政策救市呢?我们来做个对比:
1、当年和现在的经济体量不同,2003年中国一季度GDP的增长速度是11%,二季度回落到9%,次年一季度恢复到11%,非典疫情整体并没有影响中国经济整体趋势。2020年中国GDP总量水平已达到100万亿,整体的抗风险能力和当年完全不可同日耳语,疫情只是短期的抑制了消费需求,
2、房地产市场所处的发展阶段不同,而如今房地产企业可以借助线上售楼处、VR看房、中介一对一服务等营销方式,
虽然目前各房企纷纷降价促销,开发商很可能降价卖房,但窗口期不会很长,一旦疫情结束,极可能会出台宏观经济方面的政策,那么2020年的后半年房地产企业预测可能会大幅度反弹,所以有机会的话还是尽早出手。
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