美联储降息对房价影响

虽然理论上美联储降息释放出来大量的流动性,会助推资产价格,包括房价;但现在美联储真的开启降息周期,未必可以助推房价。

一、美联储降息与中国房价并不直接相关

美联储上一轮降息从2007年开始,这样的降息周期持续维持,并将美国实际利率压低到了零的水平,而中国房价在当时却遭遇了低谷,直到2009-2010年才缓过来,开始重新的增长,这充分说明了美联储降息与中国房价之间的关联并不大,周期不重合。

首先,美联储降息预示着经济下行

对于美联储而言,其最重要的政/策目标是通过调节货币供应量来达到对经济进行调控,其中包括了,在经济有明显下行倾向时开启降息,释放流动性以支持经济的增长。

但是我们可以看到,即使是对美股,美联储的降息也不一定能够直接支撑美股上涨。
这里的原因就是,当美联储降息时,往往面临的是经济下行趋势较为明显的现状,美联储的降息能够让经济下行的趋势放缓,维持住情况不继续恶化,但是只有很小的机会能够扭转经济走势。这也导致了,美联储的降息周期与经济衰退区间高度重合。

而在经济衰退过程中,房价作为资产价格肯定是下跌的,即使是货币供应的支撑,也未必能够挽回颓势。所以即使是美国房价,也并没有在当时的降息下得到支持,更不要说中国房价了。

第二,中国房市主要的支撑来自于国内货币供应量。

那么货币供应量在经济下行周期中无法支撑房市吗?那显然是错误的。
因为实际上,中国房市最近一波的涨幅,正是在当时为了度过经济危机,所推出的四万亿刺激计划之下所推动的。

在这里我们不能说刺激计划有什么不对,因为如果当时不是果断的对经济予以刺激,那么可能中国的经济增长就会中断。但这样大量的货币刺激之后,造成了资产泡沫的大幅度攀升,即使现在都没有完全消化。房价也在这样的刺激之下出现了迅速的上涨。

因此可以知道,美联储降息对于中国房价的直接相关性不大,关键其实是中国自身的宽松与否。

二、本次美联储降息周期对房价的影响有限。

虽然说美联储降息对于中国房价来说,并不一定直接相关,但是降息周期过程中,还是有可能影响到中国楼市的。这主要是在美联储降息、美元贬值的压力之下,央行政/策受到压力,可能会同时推出进一步的宽松手段,这有可能推升房价。

但是,这次影响中国楼市的概率比较小。

第一,中国房市已经进入了均衡点

我在之前的文章中有过详细的分析,由于长时间的大幅度增长,中国的整体房市现在已经非常接近供需的平衡点,虽然这并不意味着房价短期内会下跌,但是房价的继续突飞猛涨已经不现实了。

在很多地区,房价已经达到了供需的平衡,很难有继续增长的购买力来继续支撑房价了;而少数城市,甚至出现了房价已经开始出现了基础效应,对经济进行制约(当然不是所有地区)。

也因此,即使现在货币供应量上升,对于部分地区的楼市肯定是利好的,但是对于整体房市的推动力不会太大。

第二,调控成为房市上涨的上限

我们其实可以看到,央行对于这次经济下行的干预还是很有决心的。但是在这样的干预前,已经明确了对楼市的调控,这应该是充分吸取了上一波刺激的经验。

所以在央行表态会持续对经济进行适度有限制的宽松之外,还明确对城市的楼市进行了加紧的限制,重新提出“房住不炒”,控制货币供应不继续向楼市聚集。

三、美联储降息会为我们带来什么?

我在之前有过分析,美联储本次降息实际上对经济的支撑作用将非常有限,甚至对美股都可能未必起到力挽狂澜的作用,那么,会对我们国内有什么影响呢?

第一,推升资产价格和通胀

我们7月的CPI是2.8%,看上去其实比较高。但是如果我们只看工业品的涨幅,却可以看到紧缩的压力,因为消费的疲软已经对工业造成了伤害。

那么作为全球货币,美元的流动性泛滥必然带来大量资金进入国际市场,包括中国。而且如果美国经济下行严重,流入中国的资金量还可能增加。这样的资金进入中国,显然可以推升通胀,短时间提高物价,但在央行的调控下,也许是一个推升工业投资的机会。

第二,贵金属价值上升。

虽然美元指数在其他货币加速贬值之下,还表现的比较强劲,但是对比黄金,可以看到美元绝对价值的迅速下跌。

而随着美联储降息周期的开启,美元贬值进入快速通道,可能黄金即将创造本轮周期的高点。

最后,美联储的降息可能是一个契机,从而带动国内股票涨势。

因此,美联储降息实际上对国内还是有很大影响,是值得关注的事件;但是美联储的降息对于房价来说的影响可能并不直接,推升房价的可能性不大。

先要了解降息意味着什么,尤其是美联储此前开启了10年来的首次降息,这代表着美国经济增长已经面临乏力了,需要用降息放宽货币的手段来刺激经济,对市场来说货币的供应量增加了,这是一个心理上的强刺激预期,不鼓励大家存钱,而是变相刺激的消费和投资,美联储降息以来,全球20多个国家先后开启了降息手段,这告诉我们,也许全球经济的大衰退开始了,美国的经济出现滞涨全球经济都不会幸免。

从目前的舆论氛围看,特朗普不断喊话美联储,希望降息100个基点,这个力度那是相当的大,美联储这个时候是否会听话就难说了,如果说美联储开启持续性的降息,只会加速美国经济的衰退,不会起到任何的正面意义,现在面临的问题是,全球的需求都在萎缩,这跟货币政策的关系本身不大,所以想通过降息来刺激消费和经济,起到作用估计非常小。

那么,这个情形下如果美联储持续降息,会让房价出现暴涨吗?

我觉得这种概率不大,目前国内的房地产调控已经进入了攻坚阶段,仅仅2019年就出台了多项对房地产市场的监管措施,比如说对银行信托用于房地产的资金监管,以及银保监会要求对银行业资金的流向严查通知,这些都是针对房地产的调控措施,房价持续上涨的源头还是资金的问题,所以监管部门始终针对资金进行严格把控,在未来的下半年这种力度只会越来越大,这样就有效的堵住了促使房价上涨的核心动力。

这种背景下,房价是很难出现上涨的,尽管美联储降息了,其他国家也跟随降息,而央行始终没有动作,核心的因素还是房地产,怕的是降息后对房价有所刺激,这样前期的监管就前功尽弃了。

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