咱们国人对于房地产，可谓又爱又恨，爱的是，房地产市场的暴涨让很多人积累了大量财富；恨的是，过高的房价压缩了大众生活幸福感，投资人也害怕房价暴跌，资产缩水。
在我看来，如果是自住房，应该买，最近房市降温，刚需住房到了购买的窗口期；
如果是投资房，那么一定要擦亮双眼，闭着眼睛买房赚钱的时代过去了，以后，房价千城千面，甚至不同区域、不同类型的房产会有不同的价格走向，房价走势不能一概而论。
01 自住房等刚需用房，应该买！
租房成本越来越高是社会共识，更为关键的是，房租是实打实的“消费”，每月消费之后，啥也没有留下。
有钱人为何有钱？是因为他们懂得区分消费和投资，对于消费，能省则省，对于投资，则不能吝啬。
以前，常有人说，500万我才能在北上广买一个小两房，如果我用这笔钱租房，我能一辈子住上更好的房子。
这种人忽视了两点：第一，房租付完钱就没有了，而我买房还能留下一处房产，并且是不断增值的房产；第二，通胀一直存在，房租必然走高，未来，房租4万一个月也有可能，500万真的能覆盖一辈子的房租？看看下图，2010-2016年主要大型城市的房租涨幅！
对于刚需客而言，应该买房，没有条件创造条件也要买房，租房太贵且不利于资产累积。
02 房地产投资，一定要擦亮眼睛，要看“小环境”，不能大而化之。
很多人爱问，房地产还有投资价值吗？无法回答，中国太大了，不同城市、不同地区房地产市场的投资潜力是不同的，不能一概而论。
就像是股票，大牛股十年翻十倍，垃圾股面临退市，你问股票能否投资，怎么能给一个统一的答案呢？大牛股值得投资，垃圾股要躲得远远的！
房市也是一样，买房就像是买一座城市、一片区域的股票，城市有发展潜力，房地产才有增值的可能；反之，面临萎缩的城市，房产显然不适合投资。
宏观经济很重要，但是投资不能只盯着宏观经济，就好像，你出门得多看看你们区域的天气预报，而不是盯着整座城市的天气预报。
具体而言，我们可以从几个指标衡量一座城市的发展潜力：
- 一是人口状况，过去几十年，房地产的上涨离不开人口红利，有人买房产才会上涨。一座城市人口保持净流出才能催生好的房市行情。
并且，人口净流入也能从侧面展现城市的经济和发展状况，毕竟大家都在用脚投票，聪明人不会集中到垃圾堆上。
- 二是经济状况，经济潜力也是城市发展的硬指标，城市经济好房市才有走强的基础，相反，资源枯竭型城市，房产甚至可能贬值，例如鹤岗，5万元就能买一整套房子。
如何判断经济状况呢？除了GDP之外，我们还可以查看城市大型企业数量，有几家500强企业？城市营商环境如何？等等。
- 三是城市的软硬件配套。硬件主要是城市的财政状况，政府实力强不强；软件主要是服务业的水平，城市宜居不宜居。当然，城市的气候也是我们衡量城市潜力的关键因素。
除了上述因素，我们还应该关注城市房地产市场的供需状况，供给过多，房价上涨空间也就小，例如长沙；我们还应该关注一座城市不同的区位，核心区域潜力足，而城郊房投资风险较高。
最后，我想说，如何买房是一个大问题，投资房产要思考的因素非常多，对于善于思考的人来说，房产显然还是值得投资的，只是我们要花更多时间，用合适的价格买入潜力城市的“优质”房产。
我是正好，专注小白理财的80后巨蟹男，请关注@正好的理财笔记，和我一起慢慢变富。
如果觉得我写得好，请帮忙点个赞，让更多人看见，多谢！
今天是2020年10月11日，我的答案是现在不应该买房，未来十年房价先稳后降。
海啸来临时，狂风巨浪能冲入城市，席卷一切，但是最终海浪会退去，风平浪静。房价上涨的过程就是房子金融化的过程，天量货币以海啸的速度涌入楼市，巨大的财富效应下吸引无数人参与这场狂欢，使得全国城市均出现了十倍乃至二十倍的涨幅，在二十年的时间内。
2020年的房价不同的城市有不同的表现，有的城市已经在退潮，有的城市还有点涨。不管怎么看，都很像当年股市6000点时的水平。此时买房，殊为不智。
之所以说不应该买房，有如下几点原因：
1、钢筋混凝土结构的房子，一平米建筑成本不超过1000元，售价远远超出了真实价值，属于被严重高估的资产；
2、房价正处于高位，未来有较大下降空间，此时买房意味着有可能付出超高溢价，背负上本来不需要的大额债务；
3、不管是国际经济还是国内经济，都要进行调整和适应，会带来阵痛，如果不是铁饭碗，如果不是高收入，此时保持低负债更安全；
4、从租金回报率和收入房价比两项指标来看，房价都已经没有了投资价值。值得注意的是，我们应该用中位数收入和中位数房价来做对比，而不是被平均收入，这样的结果更有说服力；
再说房价走势：
个人认为未来十年是房价价值回归的十年，理由如下：
1、房价高意味着国民的生活成本高，这将抑制经济增长，影响就业，降房价是经济可持续增长的必要条件；
2、人口拐点十年内必然到来，届时城市房产空置率将持续上升，房子过剩的情况会日益严重；
3、房价高导致越来越低的结婚率，越来越低的生育率，只能通过降低房价，增加保障性住房供给来缓解，否则不出三十年，全国总人口将大幅减少；
4、借的钱是需要还的，开发商也好，消费者也罢，当下的负债率已经足以值得警惕，能买得起房的刚需已经越来越少了；
2020年之后的两三年尽量求稳，锁定二手房流动性，提高二手房首付比例，以此保障一手房市场稳定，这有利于降低银行系统风险，稳定预期，稳定经济。
随着购房者持续还贷，银行风险逐步释放，房价就要下降，以此释放消费潜力，让经济增长脱虚向实。用十年的时间，降到2015年或者更早的水平，也就是腰斩之后再降一点，基本就可以了。
本文来自投稿，不代表DoDo生活网立场，如若转载，请注明出处：http://www.77dodo.com/aiwen/21694.html
